Dette site bruger cookies. Hvis du forsætter på sitet, så accepterer du dette. Hvis du ikke ønsker at acceptere cookies så tryk på følgende link. Accepter ikke cookies

Middelfart Kommune Logo
Ny Lillebæltsbro med Middelfart i baggrunden

Referat for Teknisk Udvalg møde den 11. juni 2021

Møde:
Teknisk Udvalg
Mødetid:
11. juni 2021 kl. 11:30
Tilstede:
Allan Buch
Steen Dahlstrøm
Regitze Tilma
Fraværende:
Kaj Piilgaard Nielsen
Per Vismark

ÅBNE SAGER

300. Igangsættelse af lokalplan med bevarende sigte og styret udvikling i Strib
Sagsnr.: 2021-008778
Sagsbehandler: Gitte Jensen

Præsentation:

Som opfølgning på proces omkring afklaring af behov for lokalplan med bevarende og styret udvikling for Strib, skal der tages politisk stilling til igangsættelse af udarbejdelse af konkret lokalplanforslag med afsæt i kortlægning, samt oplæg til afgræsning og principper.

Forvaltningen foreslår:

  • At der igangsættes udarbejdelse af forslag til lokalplan med bevarende sigte og styret udvikling.
  • At forslag til lokalplan tager udgangspunkt i oplæg til afgrænsning, som vedhæftet bilag 2.
  • At forslag til lokalplan tager udgangspunkt i oplæg til principper i sagsfremstillingen, og som vedhæftet i bilag 1.
  • At der afholdes et borgermøde inden udarbejdelse af lokalplanforslag.

Sagsbeskrivelse:

Baggrund

 Der blev i august 2019 fremsendt anmodning til Middelfart Kommune om lokalplanlægning af det gl. Strib, herunder "Allékvarteret" (Nørre Alle m.fl.). Anmodningen var underskrevet af 270 personer.

Anmodningen beskriver et ønske om at sikre bevarelse og styret udvikling af det kulturhistoriske værdifulde udtryk for gl. Strib.

Økonomiudvalget besluttede den 16. juni 2020 at igangsætte en lokalplanproces - herunder et borgermøde, som kick off på processen.

Det er efterfølgende vurderet, at der var brug for en nærmere afklarende proces, hvor vidt der skal laves en bevarende lokalplan. Det blev således fulgt op af et fælles temamøde i Økonomiudvalget og Teknisk Udvalg den 25. august 2020. Her fremlagde forvaltningen oplæg til proces – herunder planen for borgermødet den 29. september 2020, samt etablering af en følgegruppe, hvor borgere og interessenter kan deltage, som forvaltningens sparringspart. Formålet med processen var afklaring af:

  • geografisk afgrænsning af en ny lokalplan med bevarende sigte og styret udvikling
  • kortlægning, vurdering af værdier i Strib på overordnet niveau
  • oplæg til hvilke overordnede principper, der kunne være relevante i en evt. lokalplan

Proces

Input til afklaringen af ovenstående punkter fremgår nærmere beskrevet i bilag 1, og tager afsæt i følgende:

  • Gældende planlægning. Herunder Kommuneplan 2017-2029, Screening af kulturmiljøer i Middelfart Kommune(SAK-rapport, udarbejdet af Arkitektskolen i Aarhus i samarbejde med Realdania, udgivet 2018).

     

  • Rådgivernes kortlægning og faglige vurdering. Der blev tilknyttet rådgivere (JWH arkitekter, Plan Gruppen og Territorium), der skulle forestå processen med følgegruppen, lave en kortlægning og en faglig vurdering med forslag til afgrænsning og oplæg til overordnede principper i en mulig lokalplan. Med udgangspunkt i en tidligere udviklet model (’De historiske stationsbymidter som kulturarv’, udgivet 2021 af Realdania) for topologisk analyse har rådgivergruppen besigtiget byen og foretaget en analyse og vurdering. Se bilag 1 med notat.

     

  • Input fra borgere og interessenter: Der blev den 29. september 2020 afholdt borgermøde i Strib, hvor der fysisk deltog cirka 50 personer og hvor der via streaming gennemsnitligt deltog 50 personer under mødet. Efterfølgende blev der nedsat en følgegruppe. Der blev afholdt to følgegruppemøder (den 25. marts og 4. maj 2021) med deltagelse på 10 personer til hvert møde, herunder deltagelse fra Middelfart Museum.

 

Anbefalinger fra rådgivere og input fra borgere

Med afsæt i ovenstående proces anbefaler den tilknyttede rådgivergruppe, at der udarbejdes en bevarende lokalplan ud fra kortlægning. Rådgiverne anbefaler, at en lokalplan ikke skal være for restriktiv, men stadig sikre, at byens strukturer – dens gaderum og bebyggelsestyper – fastholdes, når der sker udvikling. Samtidig skal lokalplanen dog sikre de bevaringsværdige værdier – dvs. de ejendomme eller bebyggelsesmæssige sammenhænge, der helt konkret er værd at bevare.

Den indledende anmodning fra 2019 og den efterfølgende borgerinddragelse med borgermøde og følgegruppemøder tegner et billede af, at der i overvejende grad er ønske om, at få udarbejdet en bevarende lokalplan, der sikrer helheder og sammenhænge i byen (Jfr. bilag 1)

Forslag til afgrænsning af lokalplan i fire delområder

Rådgivergruppen vurderer, at følgende fire kvarterer rummer særlige kvaliteter, har en speciel eller typisk karakter, en samlet identitet, som der foreslås bevaret og styrket i en fremtidig udvikling:

”Havebykvarteret”, Allégaderne, er et tidstypisk, meget klart og velbevaret eksempel på realisering af havebyidealerne fra starten af 1900-tallet, med en smuk sammentænkning og udformning af hus, forhave og gade, hække og gadetræer og med en samling af arkitektonisk markante huse.

”Skræntbebyggelsen”, Nørre Alle, er eksempel på et typisk, velplaceret villakvarter på større parceller, udbygget fra slutningen af 1800-tallet og frem til i dag med en unik beliggenhed på havskrænten mod Kattegat. Kvarteret repræsenterer samme by-byggeskik med hus, forhave og beplantet gaderum som ”Havebykvarteret”.

”Hovedgadekvarteret”, Vestergade, er et sjældent intakt, tidstypisk eksempel på en haveby-hovedgade, hovedsagelig bestående af enkelthuse med hækafgrænsede forhaver plus enkelte ”byhuse” med erhverv og offentligt forareal. Hovedgadens tættere bymæssighed viser sig i smallere og dybere grunde, der giver tættere facader, dog stadig med hække og gadetræer som i ”Havebykvarteret” og ”Skræntkvarteret”.

”Landsbykvarteret”, Rolighedsvej, tilhører Stribs første, mere organisk opståede bebyggelse med en typisk blanding af restaurerede rønner og velbevarede villaer i forskellig størrelse og arkitektur. Kvarteret har en unik beliggenhed på toppen og spidsen af Stribs bakkedrag og pynt, der har formet dette særlige sted

Forslag til principper og spilleregler på overordnet niveau

Principper og forslag til spilleregler er alene udtryk for rådgivernes anbefalinger. De skal læses som et udkast baseret på en kortlægning af overordnede strukturer og ekspertfaglig vurdering og ikke som eksakte målinger af bebyggelsen. Vurderinger må kvalificeres i en evt. kommende lokalplanproces.

Principper for den overordnede bebyggelsesstruktur i de 4 kvarterer:

  • Bebyggelsens type og afstande til nabo og gade: Typisk for alle kvartererne er karakteren af haveby med fritliggende huse med afstand til naboer og gade og med en forhave eller et forareal. Afstande til nabo og gade varierer i de forskellige kvarterer.

     

    Til Stribs karakteristiske bebyggelsesstruktur hører også den måde husene er placeret med baghaver og forhaver, der grænser op til de grønne gaderum. Et princip, der må bevares for at fastholde den særlige karakter af haveby med forhaver/forarealer.

    Afstande til offentlig gade/fortov varierer i de 4 kvarterer.

     

  • Bebyggelsens omfang: Landsbykvarteret, Havebykvarteret og Skræntkvarteret minder om hinanden i bygningsomfang sat i forhold til grundstørrelser. I ”Skræntkvarteret” er grundene typisk større, som gør det muligt at bygge i større omfang. For at bevare en åben haveby-struktur, hensyn til kvarterets punkthusstruktur og med afsæt i eksisterende bebyggelseshøjder anbefalere rådgiverne at der i en lokalplan sikres bestemmelser for bebyggelsesprocent, parcel-/grundstørrelser og max. højder på bebyggelser.

     

  • Bebyggelsens/facadens orientering mod gaden: Stribs bebyggelse mod gaden er i alle fire kvarterer kendetegnet ved, at facaderne/ husets ansigt vender fronten mod gaden. Husets front består af facaden med et tag vendt mod gaden ikke en gavl. Orienteringen mod gaden består i sin helhed af en facade vendt mod gaden med en privat eller et semioffentlig forhave omkranset af en hæk eller et stakit. Et princip, som rådgivere anbefaler bevaret.
  • Facade og hustyper/facader tilpasset typologien i Strib: Huse, der passer ind i Stribs bygningstypologi, vender som nævnt facaden mod gaden. Den typiske Stribvilla har saddeltag mod gaden eller et valmet tag. I ”Havebykvarteret” og ”Landsbykvarteret” er husene typisk villaer i 1 etage - I ”Havebykvarteret” mest med udnyttet tagetage. I Skræntkvarteret er husene i 1-2 etager med eller uden udnyttet tagetage. Selvom den moderne villa er et sjældent syn i Strib, er det rådgivernes vurdering, at en sådan, med den rette tilpasning i proportioner og orientering mod gaden, kan indpasses med undtagelse af i ”Landsbykvarteret”, hvor en bygningstypologi med fladt tag ikke vil passer til kvarterets skala eller karakter.

 

Rådgiveres forslag til spilleregler i lokalplan er begrundet ud fra principper og samlede typologiske kortlægning af Stribs kvaliteter, karakter og identitet, herunder en screening af følgende:

  • Bebyggelsesprocent

     

  • grundstørrelser

     

  • Bygningsafstand til naboer

     

  • Bygningsafstand til offentlig gade

     

  • Bygningshøjder og antal etager

     

  • Afgrænsning mod vej

     

  • Orientering mod gade

 

Temaer som facader og tagformer skal afklares i en efterfølgende proces.

Se rådgivers mere præcise forslag til spilleregler i bilag 1.

Øvrige forhold

Forslag til kommuneplan 2021-2033

I forslag til kommuneplanen lægges der op til at afgrænsning af bevaringsværdige Kulturmiljøer justeret, jfr. nedestående kort. Rådgivernes forslag til afgræsning vurderes at være i tråd med dette.

Kort over bevaringsværdige Kulturmiljøer i Strib i forslag til Kommuneplan 2021-2033

Kort over bevaringsværdige Kulturmiljøer i Strib i forslag til Kommuneplan 2021-2033

 

Midlertidige retsvirkninger i forbindelse med en lokalplanlægning

Der er i Strib løbende forespørgsler og byggeansøgninger. Jævnfør Planlovens § 17, stk. 1, så har et offentliggjort lokalplanforslag til høring den foreløbige retsvirkning, at arealer inden for området ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold.

Forbuddet omfatter også bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Det skyldes, at forslaget kan blive ændret under processen. En byggetilladelse, der er udstedt før planforslaget bliver offentliggjort, berøres ikke. Den foreløbige retsvirkning gælder, indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget til høring.

Forslag til fokus i videre proces ved igangsætning

Der er cirka 100 ejendomme inden for den foreslåede afgrænsning af lokalplan, som er SAVE-registeret på niveau 1-5. Ejendommene blev SAVE-registreret i 1993, og forvaltningen foreslår en gen-registrering af disse i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan med bevarende sigte.

Forvaltningen foreslår, at der skal arbejdes videre med at konkretisere spilleregler/bestemmelser som led i udarbejdelsen af lokalplanforslag.

Forvaltningen foreslår derfor også, at der afholdes et borgermøde i Strib, hvor forvaltningen viser status med oplæg til afgrænsning for lokalplan og principper med henblik på at få borgerens input til dette inden udarbejdelse af forslag til lokalplan på begyndes.

Økonomi:

Der må forventes udgifter på cirka 120.000 kr. ex. moms i forbindelse med borgermøder samt fornyet SAVE-registrering af de bygninger, der er beliggende indenfor forslået lokalplanafgrænsning.

Høring:

Forvaltningen foreslår, at der afholdes et borgermøde i Strib, hvor forvaltningen viser status med oplæg til afgrænsning for lokalplan og principper med henblik på at få borgerens input til dette inden udarbejdelse af forslag til lokalplan.

Klima & bæredygtighed:

Beslutning:

Anbefales.

Kaj piilgaard Nielsen og Per Vismark deltog ikke i sagens behandling.

Behandlingsplan

Teknisk Udvalg 11. juni 2021 kl. 11:30
Økonomiudvalget 11. juni 2021 kl. 11:30

Bilag:

LUKKEDE SAGER